汉政办发〔2020〕87号

 

安康市汉滨区人民政府办公室

关于印发汉滨区老旧小区改造工作实施方案的通 知

 

各有关街道办事处，区政府相关工作部门：

《汉滨区老旧小区改造工作实施方案》已经区政府审定同意，现印发给你们，请认真组织实施。

 

 

       安康市汉滨区人民政府办公室

       2020年8月19日

汉滨区老旧小区改造工作实施方案

 

为落实中、省、市老旧小区改造工作决策部署，改善中心城市老旧小区居住环境，提升群众生活品质，根据安康中心城市老旧小区改造工作领导小组《关于印发<安康中心城区老旧小区改造工作实施方案>的通知》（安城旧改发〔2020〕1号）精神，结合汉滨实际，制定本实施方案。

一、指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,践行以人民为中心的思想，牢记初心使命，运用“美好环境与幸福生活共同缔造”的理念和方法,努力提高保障和改善民生水平，切实解决老旧小区建筑物和配套设施破损老化、市政设施不完善、环境脏乱差、管理机制不健全等问题，努力实现改造后的小区道路平整、设施配套、干净整洁、安全有序、管理规范、和谐宜居的目标，使老旧小区居民的居住条件和生活品质得到提升，人民群众的获得感、幸福感和安全感显著增强。

二、基本原则

（一）政府主导、市场推进。发挥政府的组织主导作用，以街道办事处、社区为主体，充分依靠基层基础，充分尊重群众意愿落实相关决策、机制、建设内容等，全程运用市场手段强力推进项目改造。

（二）以人为本，惠民利民。坚持人民城市为人民,将补短板、惠民生作为老旧小区改造的出发点和落脚点。顺应群众期盼，重点解决严重影响居住安全和居住功能等群众反映强烈的问题。完善老旧小区市政配套设施，对小区建筑物本体和周边环境进行适度改造提升。

（三）因地制宜，稳步推进。从实际出发，摸清老旧小区底数，区分轻重缓急，按照“成熟一批、实施一批”的原则，统筹安排改造工作。根据老旧小区不同情况，量身制定并优化改造方案，坚持“一区一策”、“一楼一策”，力求设计方案精细化，改造工作品质化。对片区内距离近但分属不同管理主体的老旧小区，鼓励打破小区分割，实施统一设计、统一改造、统一管理，进行集中连片改造。

（四）创新机制，治管并举。充分发挥街道办事处、社区基层组织、老旧小区产权单位的主体责任，充分兼顾居民需求，创新老旧小区自治管理模式，建立共建共治共享的治理格局，实现小区后续管理的正常化、专业化，并形成长效机制。

三、工作目标和计划安排

（一）工作目标。利用三年时间，对2000年以前建成的具有合法产权，配套设施不全、环境脏乱差的中心城区（东至黄洋河桥，西至瀛湖路马坡岭，南至环城南路，北至江北铁路沿线）老旧小区，按照小区实际和居民意愿开展改造工作。依据《安康中心城区老旧小区改造工作实施方案》要求，剔除国有企业“三供一业”、直管公房类后，全区应由政府主导实施的小区共有94个，涉及居民14293户，改造面积约121万平方米，计划投资5亿元。

已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房）、以居民自建住房为主的区域和城中村不在本次改造范围。

（二）计划安排。按照“成熟一批、启动一批、储备一批”的要求，对条件成熟的项目分年度组织实施：2021年完成改造小区42个，占总量的44.7%；2022年完成改造小区31个，占总量的33%；2023年完成改造小区21个，占总量的22.3%。

四、工作内容

（一）成立居民自治组织。充分发挥街道办事处、社区及基层党组织作用，在改造前引导居民成立小区业委会、物管会或老旧小区改造居民议事协调组织，全程参与项目申报、方案评审、工程实施、竣工验收、项目移交、健全管理等。对未成立物业管理组织的小区，按照《陕西省物业管理条例》要求，由街道办事处指导小区业主成立。对达不到成立条件的，可由社区引导该小区党员、热心群众等组成居民认可的议事协调组织。通过本轮改造，推动小区自治自管。

（二）开展老旧小区改造。以《安康中心城区老旧小区改造内容及标准》（见附件）为指引，结合小区实际、居民意愿以及提升城市风貌要求，按照改造小区面貌、改善房屋功能、改造基础设施、改优居住环境等内容及标准，因地制宜，“一区一策”开展老旧小区改造工作。

（三）健全长效管理机制。在开展改造工作的同时，街道办事处、社区要主动引导居民选择专业化物业服务、社区物业服务、居民自我管理等方式，改进小区物业管理。鼓励以“政府购买社区服务”的方式，建立社区物业服务体系，促进老旧小区物业全覆盖。对未建立住宅专项维修资金的老旧小区，要通过本轮改造，引导业主补交住宅专项维修资金。

五、组织机构

为确保老旧小区改造工作顺利实施，成立汉滨区老旧小区改造工作领导小组，由区政府区长任组长，分管副区长任副组长，区城管执法、发改、住建、财政、审计、行政审批、应急管理、经贸、教体、公安等相关部门及各街道办事处负责人为成员。领导小组主要负责研究确定老旧小区改造实施方案、规划设计、年度计划等工作，协调解决老旧小区改造实施过程中的重大问题。领导小组下设办公室，办公室设在区住建局，由区住建局局长兼任办公室主任，具体负责老旧小区改造工作的统筹、协调、督导、考核等。

六、职责分工

区住建局：负责老旧小区改造项目申报、组织实施、竣工验收及决算审计等工作；积极对接省、市住建部门，多渠道争取资金投入；统筹协调区级各部门和街道办事处大力推进全区老旧小区改造工作，推动老旧小区后续长效管理。
  区发改局：负责协调市发改委对城区老旧小区改造项目立项、审批及争取中省项目及补助资金；负责协调供水、供电、供气等运营企业实施老旧居民小区供水、供气及电力线缆落地等相关设施的改造。

区财政局：按照改造计划及时拨付中、省补助资金，筹集区级配套资金。

区审计局：负责对老旧小区改造项目组织跟踪审计。

区城管执法分局：负责组织相关部门拆除小区内私搭乱建等违章建筑；负责协调建筑垃圾清运及消纳。

区行政审批服务局：负责理顺老旧小区改造涉及的土地、规划、立项、建设、环评、招投标等各项审批环节，制定办理流程，建立绿色通道，安排专人负责协调办理审批手续。

区应急管理局：负责指导老旧小区完善消防设施，打通消防通道。

区经贸局：负责协调、督促电信、联通、移动、广电等通讯运营企业，做好老旧小区改造中老旧管线的规范铺设、更新改造、拆除新建等工作。

区教体局：负责更新、设置老旧小区健身器材等设施。

区公安分局：负责老旧小区改造的治安、维稳工作。对破坏老旧小区改造的个人或集体依法处理，维护社会稳定。

街道办事处：负责老旧小区改造项目的申报；配合做好老旧小区改造计划制定、居民意见收集、老旧小区设计方案评审等相关工作；负责指导小区居民成立小区业委会、物管会或老旧小区改造居民议事协调组织；负责引导业主委员会、物管会或老旧小区改造居民议事协调组织自主选择专业化社区物业管理、社区物业服务、自我管理等模式，并补交住宅专项维修资金；负责老旧小区改造的宣传和居民动员；负责施工现场秩序保障工作；协助城管执法部门拆除违章建筑和设施。

七、资金保障

（一）积极申请中、省、市补助资金。按照省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会、省财政厅联合下发的《关于推进全省城镇老旧小区改造工作的实施意见》（陕建发〔2019〕1189号）等文件要求，积极对接上级部门，申报发改部门的中央预算内投资和财政部门的中央老旧小区改造专项资金等中、省、市补助资金。

（二）多渠道筹措改造资金。建立资金多元筹措机制，由政府、产权单位、居民、市场多方筹措老旧小区改造资金。一是区政府将老旧小区改造纳入年度财政预算，列支专项资金；二是鼓励原房产开发单位、产权单位出资参与老旧小区改造；三是对具备条件，群众意见统一且承担改造资金的，可同步对室内老旧管网、管线进行改造；四是在充分尊重群众意愿的前提下，按照“谁受益、谁出资”原则，探索依托小区资源吸引社会资本，参与老旧小区停车场建设、养老托幼等服务设施建设、加建电梯等专项改造及后续管理。

八、实施步骤

（一）组织摸底调查。各街道办事处配合相关部门对所管辖的2000年以前老旧小区进行调查摸底。摸清老旧小区数量、住宅楼栋数、户数、面积、小区居民改造意愿及改造需求等基本情况，进行登记造册。根据摸底调查结果，对居民同意改造率超过80％以上的老旧小区，报区住建局按照轻重缓急纳入年度改造计划。

（二）制定改造计划。区住建局对街道办事处申报的改造项目进行汇总整理，于每年11月底前拟定下一年度改造计划报中心城区老旧小区改造办公室审核后,向上申报项目，争取补助资金。

（三）方案设计评审。区住建局按程序确定符合条件的设计单位，根据小区实际和居民需求，编制设计方案并测算改造费用，对有安全隐患的房屋进行安全鉴定。设计方案编制完成后，由区老旧小区改造办公室组织专家进行方案评审。对主要道路两侧、旅游景点周边的小区，区老旧小区改造办公室邀请市住建局等相关部门及专家参与方案评审会。设计方案通过评审后，在小区公示7天，根据居民意见修改完善。

（四）实施改造工程。区住建局采用EPC方式公开招标资金实力雄厚、有一定的社会责任感的企业打包实施项目包装设计、施工、后续维护等各个环节。开工前，城管部门、各街道办事处要进行违法建设认定及拆除。施工单位按照安全文明施工及治污减霾要求，规范工地现场管理，在开挖管沟及危险区域时加强人防物防，设置警戒措施，在施工作业中尽最大可能减少对群众生活干扰。

（五）审计监督管理。项目启动后，由区审计、财政部门负责组织跟踪审计监督，主要对招标过程、工程造价、工程变更、资金筹措与使用管理、施工合同等进行监督，确保改造过程资金使用合理合规。

（六）竣工验收移交。项目竣工后，由区住建局组织街道办事处、社区、业主代表或业主委员会进行初验，通过后再组织专业对口技术部门及设计、监理、施工单位进行联合验收，出具竣工意见并与小区业主委员会、物业管理单位或所在社区办理验收接管手续。对老旧小区改造配建的公厕、管理用房等公共设施验收合格后由业委会或全体业主负责使用、管理、维护，也可委托物业服务企业、社区代为管护。

（七）完善物业组织。充分发挥街道办事处、社区、老旧小区产权单位的主体责任，引导实施改造后的老旧小区（含商品房小区）居民汇缴专项维修资金，创新小区自治管理模式，切实加强物业管理体系和物业服务实体建设和运营，促进长效管理。

九、工作要求

（一）坚持齐抓共管。老旧小区改造工作是一项重要民生工程，各部门、各街道办事处要按照区老旧小区改造领导小组的统一安排，切实履行职责，加强沟通对接，共同发力推进我区老旧小区改造工作。

（二）加大宣传引导。各街道办事处、各相关部门要通过新闻媒体报道，编印宣传手册等方式，大力宣传老旧小区改造的意义、政策和成果，切实做到宣传到户、解释到位，努力营造社会广泛支持、群众积极参与的良好氛围。

（三）严把工程质量。各街道办事处、各相关部门在改造过程中，要按照高水平设计、高标准施工、高要求管理的原则实施改造工程，同时要突出经济实用，尽可能选择性价比高的建筑材料，不搞“高大洋怪”，使改造资金惠及更多群众，努力建设群众满意的示范工程。

（四）强化督查考核。区政府将老旧小区改造工作列入年度目标责任考核，区老旧小区改造办公室、区考核办要加强对各责任单位的监督检查考核，对责任不落实、措施不到位、实施进度滞后、任务未完成的单位，要通报批评、落实奖惩。

 

附件：安康中心城区老旧小区改造内容和标准

 

 

 

 

 

 

附件

安康中心城区老旧小区改造内容及标准 

序号	类别	内容	标准
一、改观小区面貌
1	整治违章建筑	对小区内的违章建筑、到期临建、废弃房及建筑楼顶违章搭建进行治理。	确保各类违章建筑拆除、清理全面彻底。
2	整治楼道	清理楼道乱堆乱放、乱搭乱建，清理各类小广告。	楼道干净、整洁、有序。
3	整治小区环境	整治小区餐饮油烟等环境污染现象。	从源头根治环境污染，确保小区干净整洁。
4	规范沿街立面	对沿街建筑物立面统一规范。	沿街立面要结合道路沿线周边景观、夜景工程等统筹考虑，做到协调美观。
5	围墙修复改造	结合小区实际，对小区围墙进行修缮、改造或增设。	确保功能性与景观性相结合。
二、改善房屋功能
6	建筑节能改造	结合小区实际，对具备改造条件的小区实施建筑节能改造。	符合建筑节能改造相关要求。
7	屋面修缮	在不影响相邻住户采光、房屋结构、抗震设防要求的前提下，对隔热、防漏功能较差的平顶屋面进行修缮。	屋面整洁，无破损，无积水，无渗漏。
8	楼道修缮	对楼道重新粉刷，对楼梯、扶手进行修缮、更新，对楼道供电、通信、有线电视等各种线路进行规整、穿管，楼道出入口坡化处理。	楼道墙面整洁，楼梯扶手无破损，各种管线布线合理，整齐。
9	外墙修缮	对破损、陈旧、风化严重的房屋外墙进行防渗、粉刷处理；统一外立面空调机位，对损坏的窗户进行维修和更新；整修、更换破损管道。	外墙立面无明显破损，整洁、美观。
10	楼道走廊照明改造	对楼道、地下室等公共照明设施进行更换、维修或增设。	照明设施完好，布设合理，可结合小区实际实施节能改造。
11	加装电梯及 设置门禁	具备条件的小区可加装电梯和设置门禁。	符合相关规范要求。
三、改造基础设施
12	小区道路及无障碍设施	对小区内通道进行修复或新建，对居民活动场所等进行硬化，同步进行坡道改造和无障碍建设，方便残疾人通行，人行道、居民活动场所等应采用透水铺装进行改造。	道路未硬化的，应当采取水泥路面或沥青路面进行硬化；已硬化的道路破损面积在60%以上的应当重新铺设。需要硬化的场所得到及时硬化，完善坡道、无障碍通道。小区道路改造与海绵城市建设相结合，兼顾自然渗透和雨水消纳。
13	停车设施	对规划停车设施被改变用途的，先进行整治，恢复停车功能；合理规划停车位，有条件的可建设立体车库；完善小区内交通标示、标线、道闸；按需设置非机动车充电桩。	改善停车管理，做到不堵车，出行方便。
14	供水	统一使用城市供水管网，实行一户一表，分户计量，抄表到户。	改造与节水型城市建设相结合，符合相关规范要求。落实“一户一表”，抄表到户，确保水压稳定。
15	供电	更新改造小区内供电管网老化线路，实行一户一表，抄表到户，同时，对于项目设计供电容量不足的，进行增容改造，确保供电管网全覆盖，保障电力供应。	“一户一表”，抄表到户，电压稳定，线路架设规范。清理无效、废弃管线。显著位置设置安全标识。电表箱体修复、更新。
16	供气	具备条件但未通管道燃气的小区，建设天然气管道，标志清晰。	燃气管道架设规范、进户。
17	排水	对雨污合流管网重新规划设计，屋面雨水引入周边绿地等海绵设施，布设雨水管网和污水管网，有必要的对化粪池进行改造或重建。	实现雨污分流，小区雨污管网接入市政管网，符合城镇污水提标减排及海绵城市要求。
18	规范管线设施	进一步规范小区各类管线设施，有条件的小区要实施线缆入地改造，条件不具备的小区要统一线路走向。	各种管线统一、整齐，无乱拉乱接现象。
19	消防设施	更换、增设灭火器等消防设施设备，设置室外消火栓。	消防设施设备完善，布设合理。
20	照明设施	对小区公共区域的路灯等功能性照明设施进行更换、维修或增设，鼓励进行节能改造。	照明设施完好，布设合理，根据需要实施照明节能改造和夜景亮化提升。
21	安防设施	按照“智慧安防小区”相关内容、标准，配建相应的小区安防设施。	符合“智慧安防小区”建设相关要求。
22	环卫设施	对原有垃圾道、垃圾池进行拆除，更换封闭式垃圾桶、垃圾箱，合理设置垃圾投放点，积极推行生活垃圾分类。	垃圾桶、垃圾箱规格一致，外观整洁，分类归集，分布合理。
23	配套管理用房	对被占用或闲置的配套用房进行清理、清退和调整，恢复原有功能；采取新建、改扩建、在小区内置换、回购等多种方式配置管理用房，也可采取租赁、借用等过度办法，解决管理用房问题。	管理用房要根据小区实际情况及《物业管理条例》相关要求来配置。
四、改优居住环境
24	绿化美化	对原有的公共绿地或空地进行规划设计，进一步优化绿化布局、提升绿化面积及品质。	恢复绿地，绿化整洁美观；绿化面积、绿化率指标不低于改造前；新建绿化要与海绵城市、节约型园林建设相结合，符合相关要求。
25	公共服务设施	有条件的老旧小区，本着居民自愿原则，统筹进行小区文化打造，安装健身器材，建设小区游园，配建养老、托幼、便利店、便民市场、医疗卫生服务站等公共服务设施。
说明		本标准为推荐性标准，本次中心城区老旧小区改造本着“先民生、后提升”的原则，充分尊重各老旧小区居民意愿，优先选择居民反映最强烈的项目实施提升改造 。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

抄送：区委办公室，区人大常委会办公室，区政协办公室，

区纪委监委办公室，区人武部。

区法院，区检察院。

安康市汉滨区人民政府办公室               2020年8月19日印发